Investissement locatif : défiscaliser avec le nouveau dispositif Jeanbrun

Champ d’application et conditions du dispositif

 

Les logements collectifs. Le dispositif s’applique à l’acquisition de logements neufs situés dans des immeubles d’habitation collective, ainsi qu’à la construction de biens de même nature. Il est également ouvert aux logements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde, telle que déjà définie par la législation fiscale.

 

Un engagement locatif. Le bénéfice de l’amortissement est conditionné à un engagement de location d’une durée minimale de neuf ans. Le logement doit être loué nu (non meublé) à usage de résidence principale à des foyers aux revenus modérés, à des loyers plafonnés. Trois niveaux de location sont distingués : la location intermédiaire, la location sociale, la location très sociale.

 

Des loyers plafonnés. Les plafonds de loyers et de ressources applicables résultent de renvois explicites à des dispositifs existants : pour la location intermédiaire, aux plafonds du régime Pinel ; pour les locations sociale et très sociale, aux plafonds du dispositif Loc’Avantages.

 

Bon à savoir. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées ou demandes de permis de construire déposées entre le 21‑2‑2026, lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026, et le 31‑12‑2028. La date d’acquisition s’entend de la date de signature de l’acte authentique.

 

Un amortissement

 

Une assiette limitée à la valeur du bâti. L’amortissement est calculé sur le prix d’acquisition du logement, frais compris, à l’exclusion de la valeur du terrain, estimée forfaitairement à 20 %. Cette fraction n’ouvre droit à aucun avantage fiscal.

 

Des taux différenciés selon la nature du bien. Pour les logements neufs, les taux annuels d’amortissement sont fixés à : 3,5 % en location intermédiaire ; 4,5 % en location sociale ; et 5,5 % en location très sociale. Pour les logements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde, les taux sont fixés à : 3 % en location intermédiaire ; 3,5 % en location sociale ; et 4 % en location très sociale.

 

Un plafond de déduction global jusqu’à 12 000 € par an. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal pour l’ensemble des biens bénéficiant du dispositif. Ce montant est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés respectivement à la location sociale ou très sociale. Une fois ce seuil atteint, aucun amortissement supplémentaire ne peut être pratiqué, y compris au titre d’investissements ultérieurs. Le texte ne prévoit pas de limitation explicite de la durée de l’amortissement au-delà de l’engagement initial de neuf ans. Il précise en revanche que la somme des amortissements pratiqués ne peut excéder le prix de revient des constructions, ce qui implique la possibilité de poursuivre l’amortissement au-delà de cette période.

 

Une imputation du déficit foncier. En cas de rénovation lourde, le dispositif permet le cumul entre l’imputation des déficits fonciers résultant des travaux sur revenu global jusqu’à 10 700 € et la pratique de l’amortissement, renforçant l’intérêt du régime pour ce type d’opérations.

À noter :  l’amortissement pratiqué est déduit du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value de vente à l’instar de la solution retenue pour les loueurs en meublé non professionnels.